空き家の手引き

■ 空き家を放置するリスクについて

空き家とは1年以上誰も住んでいない

もしくは

使用されていない建物のことです。

その空き家を放置することにより様々なリスクが発生します。

発生するリスクについてお伝えいたします。

1：建物の老朽化

日本の住宅は木造住宅が主流です。

住宅は人が住まなくなることにより

換気や通水がされなくなると建物の老朽化に拍車がかかります。

更に

人が住まない弊害として

外壁や屋根などが老朽化していても気が付かず放置されてしまうため

雨漏りやシロアリ被害などに発展してしまう可能性があります。

2：崩壊などの危険性

老朽化した建物は

構造自体が脆く崩れやすい状態となってしまうため

台風や地震などの自然災害で崩壊してしまう危険性があります。

仮に

土台が腐食してしまうと

建物が崩壊してしまうリスクが高まり

周辺の建物を巻き込んでしまう可能性もあります。

3：景観の悪化

老朽化が進行した建物は

植物が絡みついたり

草木が生い茂るなど

景観を悪くしてしまう要因となります。

また

そのことが原因で

近隣住民とトラブルに発展してしまう可能性があります。

4：害虫や害獣の発生

手入れや管理がされていない建物では

多くの害虫や害獣が発生しやすくなります。

野良の動物の住処となった場合

不衛生な臭いの発生により

近隣住民への迷惑となったり苦情に繋がる可能性もあります。

5：不法投棄の可能性

放置された空き家には

ゴミなどを不法投棄されてしまう可能性があります。

指定のゴミ処分場などへの搬入が必要な

大型ゴミや粗大ゴミを放置されてしまうと

その処分には専門業者への依頼が必要となり

ゴミ処分代の費用を負担することになってしまいます。

6：犯罪のリスク

第三者から見ても放置されていることが分かりやすい空き家は

犯罪のターゲットとなる可能性があります。

不法侵入や物品の盗難

不審者の住処となってしまう可能性もあります。

また

放火やタバコのポイ捨てなどによって火災が発生する可能性もあります。

7：所有者が負う工作物責任

建物に瑕疵がある状態のまま所有していると

その瑕疵が原因で

他人に損害が発生した場合には

所有者に過失がなかったとしても

工作物責任として損害を賠償しなければなりません。

空き家を危険な状態のまま所有していることから発生する可能性のある責任です。

例えば

老朽化した建物が倒壊して隣家のフェンスや壁を傷つけてしまう

などです。

また

この工作物責任は植栽にも適用されますので

庭の樹木の枝が落下して通行人にケガをさせてしまった

という場合などにも適用されます。

8：自治体から指導や改善命令

以前は空き家が放置されていても

自治体はどうすることもできませんでした。

しかし

令和5年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が一部改正されて

市町村長は適切な管理がなされておらず

そのまま放置すれば

特定空き家等になる恐れのある空き家の所有者に対して

指導をすることができることとなりました。

また

「管理不全空家」または「特定空家」に指定されると

市町村から助言・指導、勧告、命令、代執行の措置が行われます。

それにより

50万以下の過料や固定資産税の住宅地特例が解除されて

固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

■ 空き家の維持費用について

全く利用していない空き家でも

その建物を維持するためには様々な費用がかかります。

空き家を維持するためにかかる費用についてお伝えいたします。

1：固定資産税

不動産の所有者が必ず納めなければならないのが固定資産税です。

固定資産税は

建物の所在する市町村が所有者に課す税金で

固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。

一般的には1.4％ですが自治体により異なる場合もあります。

2：都市計画税

都市計画税は

市街化区域に所在する土地と建物が課税対象となる税金です。

固定資産税と同じように

固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されます。

一般的に0.3％ですが自治体により異なる場合もあります。

固定資産税と併せて納税します。

3：火災保険や地震保険

空き家でも火災などのリスクに備えて

火災保険や地震保険への加入が必要です。

火災保険の費用は

保障内容や契約期間はもちろん

建物の構造や立地

その他にも築年数などにより大きく異なります。

一般的には

年間2万円から4万円と言われています。

4：光熱費

電気やガス

水道などのライフラインには基本料金が発生します。

この基本料金は

利用が少なくても発生します。

一般的には

40Aの電気なら約1,200円

13ｍｍの水道なら約900円と言われています。

5：植栽の剪定や除草作業

庭がある場合には

定期的な剪定や除草作業が必要となります。

遠方にお住まいや仕事の都合などにより

ご自身での管理が難しい場合には

専門業者やシルバー人材の利用が考えられます。

シルバー人材に依頼した場合

一般的には

1日あたり約15,000円と言われています。

6：修繕費

建物の老朽化により様々な不具合生じます。

工事内容にもよりますが

どのような工事を行うとしても

専門業者へ依頼する必要がありますので

数万円から数十万円の費用負担が生じる可能性があります。

■ 空き家管理の重要性について

空き家の状態のまま放置することは様々なリスクを伴います。

中には重大なトラブルや

事件につながる可能性も否定できません。

こういったリスクを回避するためには

適切な空き家の管理が必要です。

適切な空き家の管理は

様々なリスクを回避するだけでなく

不動産としての資産価値の維持にとても重要です。

また

毎月継続的に管理を行うことで

現状との変化を見つけることができます。

空き家の今後についてどのようにしていくか・・・

その判断をするまでの時間を作ることにも繋がります。

弊社では

埼玉県安心空き家管理サービス登録事業者として

3つの管理プランをご用意しています。

空き家管理プラン：A　月額5,500円（税込み）

建物の内部と外部

建物の敷地

及び

その周辺状況を管理する作業です。

1回あたりの所要時間は約60分を想定しています。

巡回	月／1回
外観確認	〇
敷地確認	〇
施錠確認	〇
ポスト確認	〇
敷地内清掃	〇
室内清掃	〇
通風・換気	〇
通水	〇
報告書	〇（写真付）
看板設置	〇
除草作業	別途（見積無料）
剪定作業	別途（見積無料）

空き家管理プラン：B　月額3,300円（税込み）

建物の外部

建物の敷地

及び

その周辺状況を管理する作業です。

1回あたりの所要時間は約30分を想定しています。

巡回	月／1回
外観確認	〇
敷地確認	〇
施錠確認	〇
ポスト確認	〇
敷地内清掃	〇
室内清掃	×
通風・換気	×
通水	×
報告書	〇（写真付）
看板設置	〇
除草作業	別途（見積無料）
剪定作業	別途（見積無料）

空き家管理プラン：C　月額2,200円（税込み）

建物の外部

建物の敷地

及び

その周辺状況を目視により管理する作業です。

基本的に建物内に立ち入ることはありません。

1回あたりの所要時間は約10分を想定しています。

巡回	月／1回
外観確認	〇
敷地確認	〇
施錠確認	〇
ポスト確認	〇
敷地内清掃	×
室内清掃	×
通風・換気	×
通水	×
報告書	〇（写真付き）
看板設置	〇
除草作業	別途（見積無料）
剪定作業	別途（見積無料）

空き家管理サービス開始までの流れ

上記3つのプランを基本として

オリジナルプランの作成も可能です。

ご要望がありましたらご相談ください。

お問合せ	お電話やメール、お問合せフォームよりご連絡ください
現地確認	現地確認
打ち合わせ	管理内容の取決め
管理契約	管理委託契約書の作成と管理委託契約の締結
サービス開始	作業の開始