住まいを購入するときのポイント
住宅購入における情報収集の方法や
申込み方法など
知っておきたいポイントや注意事項などをまとめました。
1：どんな物件を選ぶか
価格や立地などの条件が同じであれば
中古住宅よりも新築住宅を選ぶ人が多いでしょう。
ただし
同様の立地条件で
同様の設備を備えていれば
新築住宅の価格が高くなります。
中古住宅を取得する場合の判断基準は
限られた資金計画の範囲内で
物件の立地
環境
間取り等の条件を総合的に判断し
新築住宅よりも
自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。
また
中古住宅は新築住宅に比べ
融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。
しかし
新築住宅は完成前に
購入を決めなければならない場合がありますが
中古住宅の場合は
物件のチェックができる利点があります。
2：物件情報の収集
①インターネットを利用する
沿線
間取り
価格等について
広い範囲から素早く情報を得るには
インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。
②チラシ広告と折り込み広告等
住まいの近くの物件情報は
新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。
③不動産会社を訪問する
物件情報を出している不動産会社は
「売主」や「代理」の場合もあれば「仲介」の場合もあります。
仲介の場合
買主の依頼に基づいて
物件探しから交渉契約までをサポートしてくれますから
忙しい方や
物件と
その物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合など
「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という方に
メリットが大きいといえるでしょう。
3：不動産会社との関係を知っておこう
媒介契約とは
不動産の売買や交換の仲介を
不動産会社に依頼する契約のことです。
この媒介契約を締結したときは
物件特定のための必要表示
売買すべき価額
媒介契約の種類
有効期間
解除に関する事項
成功報酬額等を記載した書面を作成し
記名押印して
依頼者に交付すること等が義務付けられています。
4：申込から売買契約まで
①購入の申込み
宅地
建売住宅
マンション等の分譲広告を見ていると
「お申込証拠金○○円とご印鑑をご用意ください」などと
表示されていることがあります。
申込書に必要事項を記入し
申込証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という
意思表示を行うことになります。
これは別に
申込金
予約金
手付金とも呼ばれています。
また
申込み時には
前年の収入が証明できる書類が必要となる場合があります。
②重要事項の説明
不動産取引には
複雑な法律等が絡み合っているため
宅地建物取引業法は不動産会社が売主となったり
媒介を行う場合には
購入者に対して
売買契約に先立って一定の重要な事項について
書面で説明するように義務付けています。
これを重要事項の説明といいます。
重要事項の説明は
不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が
購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し
自分が有資格者であることを証明した上で
物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。
重要事項は
購入対象物件に関する事項
取引条件に関する事項とに分けられますが
これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく
これらの事項以外であっても
説明しないことにより
買主に不測の損害を与えるような事実があれば
説明しなければなりません。
不明な点があれば
要事項説明を受ける時点で
十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。
③売買契約
重要事項の説明を受けて
取引しようとする物件に関する
権利関係
法令上の制限
その他物件取引の諸条件について納得したなら
売買契約の手続きに入ります。
契約は口頭でも有効ですが
宅建業法では
取引の安全と買主保護の見地から
不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには
買主に売買契約書を
交付するように義務付けています。
契約書に記載される事項は
購入する物件や取引の条件によってさまざまなパターンがあります。
5：売買代金の支払いと登記手続き
①売買代金の支払いの流れ
ある物件の購入意思を固め
その申込みから物件の引渡しを受けるまでには
さまざまな名称で売買代金を支払います。
一般的な代金支払いの流れは次の通りとなります。
（申込証拠金）
その物件を購入したいとする
意思表示のための証拠として
または
申込み順位の確保のため
一般的に5万円～10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。
（手付金）
手付金は売買契約を締結する際に
契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭です。
手付金は
契約が約定どおり履行されるときは
売買代金の一部に充当されます。
（中間金）
中間金は
売買代金の一部弁済金をいい前払いの性格を持っています。
売買代金の全額を一時に支払わず
2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので
内入金とも呼ばれています。
買主が売買代金の一部である中間金を売主に支払ったときには
買主は契約の履行に着手したことになり
売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。
（残代金）
売買代金の残金や諸費用を支払って物件の登記を行います。
残金は
売買代金から既に支払っている申込証拠金
手付金
中間金を引いた金額になります。
②登記手続きの進め方
新規分譲マンションや建売住宅の場合の登記の手続きは
不動産会社が手配してくれますが
中古物件を購入したり
媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には
所有権の移転登記手続きについても
ある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。
登記がなぜ必要かといえば
登記は第三者に
その不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。
